Como declarar a compra e venda de imóvel no Imposto de Renda?

Muitos brasileiros precisam fazer a sua declaração de ajuste anual do Imposto de Renda (IR). Se esse for o seu caso e você tiver negociado bens, é importante saber como declarar a compra e venda de imóvel que ocorreu durante o ano de exercício.

Quando há aquisição ou venda de uma propriedade, você deve ajustar os bens e patrimônio, além de declarar o ganho de capital, se houver. No entanto, nem todas as pessoas precisam fazer essa declaração. Então vale a pena conhecer as regras.

Continue a leitura do artigo para saber como declarar compra e venda de imóvel, além de entender as normas de obrigatoriedade da declaração!

É obrigatória a declaração de compra e venda de imóveis no IR 2022?

O primeiro ponto que deve ser entendido a respeito da declaração de compra e venda de imóveis é a sua obrigatoriedade. As regras sobre quem deve efetuar a declaração são informadas pela Receita Federal anualmente.

Elas seguem a lógica de que o contribuinte deve declarar o IR se obteve:

ganho de rendimentos tributáveis durante o ano acima do limite mínimo. Em 2021, o limite era de R$ 28.559,70;
ganho de rendimentos isentos acima do limite mínimo — que era de R$ 40 mil em 2021;
qualquer ganho de capital com a venda de bens;
posse de bens com valor total superior a R$ 300 mil.

Ainda, existem outras situações que trazem a obrigatoriedade. Por isso, não deixe de verificar as regras anualmente, porque elas podem ser alteradas.

Como você viu, se você vendeu um bem com ganho de capital é preciso elaborar a declaração. Além disso, se os seus bens móveis e imóveis somam mais de R$ 300 mil, também há obrigatoriedade de declaração. Logo, a compra e venda de bens imóvel costuma gerar essa necessidade.

Vale saber também que mesmo as pessoas que não precisam efetuar a declaração podem realizar esse procedimento. Desse modo, ela se torna facultativa e pode trazer benefícios importantes para os contribuintes — por exemplo, em relação à comprovação de renda.

Como declarar Imposto de Renda sobre compra e venda de imóveis?

Agora que você já sabe os casos em que é necessário apresentar a declaração de IR, precisa entender como realizar essa tarefa.

A seguir, será possível conhecer tanto o passo a passo para a declaração da compra quanto para a venda de um imóvel. Veja só:

Compra

Para declarar a compra de um imóvel no IR é preciso acessar o programa de declaração da Receita Federal e abrir um item na ficha de “Bens e Direitos”. Nele, você incluirá o código do imóvel — que pode ser apartamento, casa, terreno, imóvel rural ou sala comercial, por exemplo.

No final do item haverá um campo para preenchimento da situação no último dia do ano anterior e nos dois anos anteriores. Imagine que você está fazendo a declaração em 2022. Logo, será preciso incluir as informações da situação em dezembro de 2021 e dezembro de 2020.

No campo de 2020, você deve incluir o valor R$ 0. Afinal, o imóvel ainda não era seu. Já em 2021, é preciso informar o preço que você pagou pelo imóvel naquele ano. Nesse sentido, vale ressaltar que essa informação diz respeito ao valor efetivamente desembolsado.

Ou seja, se você comprou o imóvel por um financiamento, é preciso incluir o valor pago como entrada e as parcelas quitadas durante o ano anterior. Já no campo discriminação você deve informar dados sobre o imóvel e o vendedor.

Assim, indique o CPF ou CNPJ do vendedor, se houve financiamento e o número do contrato, dados sobre a matrícula do imóvel, entre outros. É importante saber que, no caso de financiamento de imóvel, não é preciso preencher a ficha de “Dívidas e Ônus Reais”.

Venda

Outra declaração importante no Imposto de Renda é a venda de imóvel durante o ano anterior. Nesse caso, é preciso atualizar a sua ficha de “Bens e Direitos” para excluir o imóvel de suas propriedades e incluir o valor arrecadado.

Dessa maneira, no último ano, o valor do imóvel vendido deve estar zerado. Já na discriminação, inclua novamente os dados do imóvel, como nos anos anteriores, e as informações sobre o comprador e a própria venda.

Se houve ganho de capital nessa venda, é preciso incluir essa informação no Programa de Ganhos de Capital (GCAP) disponível no site da Receita Federal. Isso deve ser realizado no mês posterior à venda, para que o imposto devido seja recolhido.

O imposto costuma ser de 15% sobre o lucro obtido com a venda do bem. Então se você comprou um imóvel por R$ 300 mil, por exemplo, e o vendeu por R$ 500 mil, o imposto incidirá sobre R$ 200 mil. Assim, o valor do tributo será de R$ 30 mil.

No entanto, para bens que valem mais de R$ 5 milhões, o IR segue uma tabela progressiva. Confira:

De R$ 5 milhões a R$ 10 milhões: 17,5%;
De R$ 10 milhões a R$ 30 milhões: 20%;
Mais de R$ 30 milhões: 22,5%.

No programa da declaração anual, você pode importar os dados do GCAP a respeito dessa venda. Assim, o próprio software incluirá as informações sobre o imposto recolhido durante o ano nas fichas correspondentes.

Existe isenção de Imposto de Renda sobre compra e venda de imóvel?

Você também precisa saber que existem situações de isenção sobre a venda de imóveis. A primeira delas é a venda do seu único imóvel por até R$ 440 mil. Logo, se você só tiver uma propriedade, e vendê-la abaixo desse preço, não é preciso recolher imposto.

Mas preste atenção: a isenção só é aplicada se você não vendeu outro imóvel nos últimos 5 anos. Outra regra relevante é que imóveis comprados até 1969 são totalmente isentos de IR — e aqueles comprados entre 1969 e 1988 têm isenção parcial.

Por fim, se você vendeu um imóvel e comprou outro em até 180 dias após a venda do primeiro, também haverá isenção. Quem se adéqua a qualquer caso de isenção deve informar o ganho de capital com a venda na ficha “Rendimentos isentos e não tributáveis” da declaração anual.

Agora você já sabe como declarar a compra e venda de imóvel no Imposto de Renda! Como vimos, existem situações de isenção do imposto, e outras em que a declaração não é necessária. Por isso, fique atento às regras e procure profissionais capacitados para auxiliá-lo.

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